Вопрос-ответ

Муниципальная услуга по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме – одна из наиболее востребованных у жителей. В администрации Индустриального района Перми подчеркивают, что такие действия с жилыми и нежилыми помещениями обязательно должны проводиться собственниками в соответствии с проектом и по согласованию с органом местного самоуправления. В противном случае нарушителю грозит административная ответственность.

При проведении переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений (далее - помещений) необходимо представить в администрацию района следующие документы:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения;

2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке подлинный экземпляр проекта переустройства и (или) перепланировки помещения (далее - проект);

4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого (нежилого) помещения;

5. Согласие всех собственников многоквартирного жилого дома.

* Документы, предусмотренные пунктами 2 и 4, прилагаются по собственной инициативе. В случае непредставления документов, предусмотренных пунктами 2, 4, специалисты сектора градостроительства, земельных и имущественных отношений будут запрашивать их в соответствующих органах, что повлечет увеличение срока согласования переустройства и перепланировки жилых помещений.

* Документы, предусмотренные пунктом 5, требуются в том случае, если перепланировка и (или) переустройство предполагает уменьшение общего имущества в многоквартирном жилом доме путем его реконструкции.

Получить консультации специалистов отдела градостроительства, земельных и имущественных отношений администрации Индустриального района Перми по вопросам переустройства и (или) перепланировки помещения можно по адресу: ул. Мира, 15, каб. 313, телефон 227-93-87.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации.

Информация о предоставляемых земельных участках для индивидуального жилищного строительства на территории города Перми размещена на сайте администрации города Перми (https://www.gorodperm.ru) в разделе «Порядок предоставления земельных участков».

В целях выявления земель, свободных от прав третьих лиц, Управление Росреестра по Пермскому краю предлагает воспользоваться Публичной кадастровой картой, а также справочной информацией об объектах, размещенной на сайте rosreestr.ru.

В отношении земельных участков, расположенных на территории города Перми, по вопросу предоставления земельных участков необходимо обращаться в департамент земельных отношений администрации города  Перми, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, д.15.

Для более удобного использования материалов и оперативного поиска нужных сведений Росреестром создан фонд данных государственной кадастровой оценки (Фонд данных). С его помощью не составит проблем узнать данные оценки конкретного объекта или получить общее представление о рынке недвижимости в регионе.

В Управлении Росреестра по пермскому краю отмечают, что в Фонд данных включаются сведения и материалы, используемые при определении кадастровой стоимости и формируемые в результате ее определения, сведения о порядке и основаниях определения кадастровой стоимости, поступающие в Росреестр, за исключением сведений и материалов, содержащих информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами.

Ведение Фонда данных осуществляется с использованием автоматизированных информационных систем.

Сведения и материалы, содержащиеся в Фонде данных, являются открытыми и общедоступными.

Сервис с одноимённым названием располагается на официальной интернет-странице Росреестра (http://rosreestr.gov.ru/). Вся информация, объединённая в фонде, имеет чёткую структуризацию. Благодаря этому получение сведений из фонда государственной кадастровой оценки становится максимально простым.

 Получение сведений:

На официальном сайте Росреестра http://rosreestr.gov.ru/ в разделе «Деятельность» необходимо выбрать подраздел «Кадастровая оценка».

1.      В подразделе «Кадастровая оценка» выбрать «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

2.      Нажать на вкладку «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» и в открывшемся поле ввести кадастровый номер объекта недвижимости.

Для справки:

Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки утвержден приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0278.                    

В соответствии с действующим жилищным законодательством жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности.

В статье 22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) закреплены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение:

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Помимо ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое регламентируется Градостроительным кодексом, Муниципальными и региональными нормативными актами.

Выделяют 3  этапа перевода жилого помещения в нежилое:

1 этап. Сбор необходимой документации. Необходимо написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой фонд. Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить.

Пакет документов состоит из: экспликации и поэтажного плана помещения. Далее необходимо обратиться в БТИ и заказать поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ. Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ. Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрения которого, специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Справки ДЕЗ. Данный документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим право собственности на помещение. Согласие соседей, если квартира находится в многоквартирном доме.  Техническое заключение. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Выписки из домовой книги. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию. После сбора необходимых  документов собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода. После подачи всех документов комиссия рассмотрит заявку о переводе. После того как будет принято решение, в течение трех дней собственнику лично выдают протокол либо отправляют его по почте.

Отказать в переводе помещения из жилого в нежилой фонд могут в случае: несоблюдение условий перевода; предоставление не всех документов, которые необходимы для рассмотрения заявки; неполучение согласия на перевод от других собственников недвижимого имущества; отсутствие согласия соседей на процедуру. Если протокол с отказом не содержит аргументированного решения, то его считают немотивированным, а значит документ, можно обжаловать в суде.

2 этап. Собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода. Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных: паспортом; документом, подтверждающим право собственности на недвижимость; протоколом межведомственной комиссии; техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией; доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо; учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо. После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками.

3 этап. Необходимо зарегистрировать право собственности на помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Пакет документов должен состоять из: паспорта или доверенности; протокола БТИ и межведомственной комиссии; учредительных документов, если обращается юридическое лицо. Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности.

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что помещение должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход.

Статья  22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор. Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры. Перевести в нежилую часть квартиры или ее комнату нельзя. В недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд не должно быть зарегистрировано жильцов, а также в ней не должен никто проживать на постоянной основе. Согласно действующему законодательству, прописку в нежилых помещениях иметь нельзя, поэтому перед проведением процедуры перевода помещения в нежилое, необходимо выписаться. Переводимое недвижимое имущество не должно состоять в залоге и на него не должен быть наложен арест.

Получить консультации специалистов отдела градостроительства, земельных и имущественных отношений администрации Индустриального района Перми по вопросам перевода жилого помещения в нежилое можно по адресу: ул. Мира, 15, каб. 313, телефон 227-93-87.

В развитии земельного законодательства наступил этап от перехода количества в качество. С 2017 года создан Единый государственный реестр недвижимости, который объединил в себе сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и технические характеристики объекта, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Для этого у земельного участка должны быть кадастровый номер, сведения о зарегистрированном праве и четко обозначены границы. Ранее такого требования в законодательстве не было и поэтому земельные участки ставили на кадастровый учет без границ.

В момент выдачи документов на землю точный обмер ее площади, как правило, не производился, в лучшем случае между участками вкапывали столбы, а на оборотной части делали чертеж, из которого можно было понять размер земельного участка и его конфигурацию.

На практике отсутствие точных границ порождает массу споров и проблем. Например, споры могут возникнуть с соседями или с органами местного самоуправления. Кроме того, если фактическая площадь земельного участка не соответствует площади, указанной в документах, надзорные органы (в данном случае  - Росреестр) обязаны привлечь к ответственности за нарушение земельного законодательства. К тому же, если по документам площадь участка превышает фактическую, то и земельный налог рассчитывается в большем размере.

Именно установление точных границ земельного участка путем проведения межевания и внесение актуальных сведений в Единый государственный реестр недвижимости помогают собственникам защитить свои права на землю при возникновении любого рода споров.

Межевание и подготовку всех необходимых документов осуществляет аттестованный кадастровый инженер, который должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Со списком кадастровых инженеров можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра http://rosreestr.gov.ru/. Там же содержится информация о результатах профессиональной деятельности кадастрового инженера. С кадастровым инженером нужно заключить договор на выполнение кадастровых работ. Услуги кадастровых инженеров платные.

Некоторые компании в условиях реализации «дорожной карты» по повышению инвестиционной привлекательности Пермского края и доступности кадастровых работ для малообеспеченных землепользователей снижают стоимость своих услуг. Так, одна из крупных организаций технической инвентаризации установила льготные скидки для пенсионеров, при заказе межевания группой садоводов или соседей по улице и другие.

Управление Росреестра по Пермскому краю рекомендует кадастровым инженерам при проведении кадастровых работ обращаться в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, за получением планово-картографического материала, подтверждающего местоположение границ на местности 15 и более лет, сведений о пунктах государственной геодезической и опорно-межевой сети и иной землеустроительной документации.

Получить интересующие документы фонда можно посредством почтового отправления по адресу: 614990, Пермский край, г. Пермь, ул. Ленина, 66, корпус 2 либо направив запрос на адрес электронной почты 33@rosreestr59.ru.